Wspólne mieszkanie to wspólne piekło? Jak zakończyć dział spadku i odzyskać spokój?

Otrzymanie spadku to moment słodko-gorzki. Z jednej strony żegnamy bliską osobę, z drugiej – otrzymujemy majątek. Często jednak ten majątek staje się zgniłym jajem, zwłaszcza gdy dziedziczymy go wspólnie z rodzeństwem, z którym nie potrafimy się dogadać. Masz 1/4 udziału w mieszkaniu i… nic z tego nie wynika. Nie możesz tam zamieszkać, nie możesz tego sprzedać na wolnym rynku, a rachunki trzeba płacić. Co robić?

Nazywam się Anna Klisz i jako radca prawny od lat obserwuję, jak współwłasność niszczy relacje rodzinne skuteczniej niż polityka przy wigilijnym stole. Moi Klienci często tkwią w paraliżu decyzyjnym przez lata. Tymczasem dział spadku to nie tylko procedura sądowa – to operacja na żywym organizmie rodziny, którą trzeba przeprowadzić szybko i precyzyjnie.

Oto co musisz wiedzieć, by nie utknąć we współwłasności na dekady.

Mit: Większość decyduje (Czyli okupacja mieszkania)

Najczęstszy scenariusz, jaki trafia do mojej kancelarii? Rodzice zmarli, troje dzieci dziedziczy po równo. Dwoje ma własne domy, a trzecie – nazwijmy go Krzysztofem – mieszkało z rodzicami i po ich śmierci zostało na starych śmieciach.

Krzysztof zmienił zamki, nie wpuszcza rodzeństwa i twierdzi, że skoro tam mieszka, to mieszkanie jest jego, a resztę kiedyś spłaci. Rodzeństwo czuje się bezsilne.

Jako radca prawny mówię wprost: współwłasność to nie prawo dżungli. Fakt posiadania kluczy nie daje Krzysztofowi prawa do wyłącznego korzystania z nieruchomości. W ramach działu spadku (lub jeszcze przed nim) możemy żądać od niego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. To potężny argument finansowy. Gdy okupant dowie się, że za ostatnie 3 lata musi zapłacić rodzeństwu równowartość rynkowego czynszu najmu, jego chęć do szybkiej ugody i sprzedaży mieszkania gwałtownie rośnie.

Dział spadku: Trzy drogi, a jedna prowadzi nad przepaść

Kiedy siadamy do stołu (lub piszemy pozew), mamy do wyboru trzy scenariusze podziału majątku. Wybór zależy nie od sentymentów, ale od zasobności portfela.

1. Podział fizyczny – możliwy przy dużej działce lub domu, który da się przerobić na dwa niezależne lokale. W przypadku typowego mieszkania w bloku – zazwyczaj niewykonalny.
2. Przyznanie na własność ze spłatą – jedno bierze wszystko i spłaca resztę. To rozwiązanie idealne, pod warunkiem że osoba przejmująca ma zdolność kredytową lub gotówkę.
3. Podział cywilny (Licytacja) – i tu dochodzimy do przepaści.

Jeśli nikt nie chce mieszkania albo nikt nie ma pieniędzy na spłatę rodzeństwa, sąd zarządza sprzedaż licytacyjną przez komornika. To najgorszy wariant ekonomiczny. Komornik sprzedaje nieruchomość poniżej wartości rynkowej, a dodatkowo pobiera swoje (niemałe) koszty. W efekcie do podziału zostaje znacznie mniej pieniędzy, niż gdybyście sprzedali mieszkanie wspólnie na wolnym rynku.

Dlaczego o tym piszę? Bo w mojej strategii procesowej groźba licytacji jest często najlepszym motywatoem do zawarcia ugody. Świadomość straty finansowej potrafi pogodzić najbardziej skłócone rodzeństwo.

Remontowa pułapka (Nakłady)

Kolejny punkt zapalny: Ja wyremontowałam łazienkę i wymieniłam okna, więc należy mi się większy udział!. W sądzie to tak nie działa. Udziały są stałe (np. po 1/3). Natomiast pieniądze wydane na remont to tzw. nakłady na majątek spadkowy.

Podczas działu spadku musimy je precyzyjnie rozliczyć. Jeśli masz faktury na wymianę dachu, sąd nakaże rodzeństwu zwrócić Ci odpowiednią część kosztów. Ale uwaga – jeśli zrobiłaś luksusowy remont bez zgody reszty współwłaścicieli, sąd może uznać, że był to wydatek zbyteczny i nie nakaże zwrotu. Dlatego zanim wbijesz pierwszy gwóźdź w spadkowym domu, skonsultuj się z prawnikiem.

Kredyt nie znika magicznie

Na koniec kwestia, o której wielu zapomina. Sądowy dział spadku dzieli aktywa (mieszkania, działki, samochody), ale nie dzieli długów. Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, a sąd przyzna je w całości Tobie – bank nadal może żądać spłaty od Twojego brata czy siostry (dłużników solidarnych).

Dlatego skuteczny dział spadku z nieruchomością obciążoną hipoteką wymaga nie tylko wyroku sądu, ale też równoległych negocjacji z bankiem o zwolnienie pozostałych spadkobierców z długu. Bez tego spłata rodzeństwa jest fikcją, bo nadal tkwią w kredycie.

Nie czekaj, aż problem urośnie

Najgorsza strategia w sprawach spadkowych? Czekanie. Jakoś to będzie, nie chcę psuć atmosfery. Z biegiem lat współwłaściciele umierają, ich udziały dziedziczą kolejne dzieci i wnuki. Zamiast z jedną siostrą, musisz dogadać się z pięciorgiem kuzynów. Wartość nieruchomości jest zjadana przez brak remontów i długi czynszowe.

Jako radca prawny pomagam przeciąć ten węzeł gordyjski. Czasem wystarczy jedno profesjonalne wezwanie do próby ugodowej, by uświadomić rodzinie, że tkwienie w konflikcie kosztuje więcej niż honorowa kapitulacja. Dział spadku to bolesny zabieg, ale konieczny, by wreszcie poczuć się na swoim.

Anna Klisz Radca Prawny