Ryzyko inwestycyjne na rynku nieruchomości. Jak due diligence pomaga podejmować lepsze decyzje?

Nieruchomości często postrzegane są jako bezpieczna forma inwestowania kapitału. Nie oznacza to jednak, że każda transakcja dotycząca nieruchomości jest pozbawiona ryzyka. Strata może wynikać nie tylko ze zmiany sytuacji rynkowej, lecz również z niewłaściwego przygotowania samej transakcji.

Due diligence nieruchomości pozwala zidentyfikować i ocenić ryzyka związane z planowaną transakcją. Pozwala ustalić, jaki jest rzeczywisty stan nieruchomości i jakie problemy mogą mieć znaczenie dla inwestora. Ważna jest również ocena możliwych konsekwencji tych ryzyk oraz sposobów ich ograniczenia na etapie transakcji.

Analiza ryzyk związanych z nieruchomością

Analizy ryzyk zależy od rodzaju nieruchomości i planowanej inwestycji. Inaczej bada się lokal przeznaczony na wynajem, inaczej grunt pod zabudowę, a jeszcze inaczej istniejący budynek, który ma zostać przebudowany, rozbudowany lub wyremontowany. Zakres badania będzie również inny, jeżeli planowana jest zmiana sposobu użytkowania, np. z mieszkalnego na usługowy lub odwrotnie.

Dlatego punktem wyjścia do due diligence powinno być określenie celu inwestycyjnego. Dopiero w odniesieniu do tego celu można właściwie ocenić wyniki analizy i znaczenie zidentyfikowanych ryzyk.

Identyfikacja ryzyka to dopiero początek analizy

Samo stwierdzenie istnienia określonego problemu nie przesądza jeszcze o tym, że transakcja nie powinna dojść do skutku. Istotna jest jego kwalifikacja z punktu widzenia planowanej inwestycji.

W praktyce należy ustalić przede wszystkim, czy określone ryzyko można usunąć, w jakim terminie może to nastąpić, jakie koszty mogą się z tym wiązać oraz jakie konsekwencje będzie miało pozostawienie istniejącego stanu bez prób uregulowania.

Przykładowo, zawarta umowa najmu może być korzystna dla inwestora zainteresowanego zakupem nieruchomości generującej przychód. Ta sama umowa może jednak stanowić ograniczenie, jeżeli celem nabywcy jest przebudowa obiektu, jego opróżnienie albo zmiana sposobu wykorzystania.

Podobnie służebność obciążająca nieruchomość nie musi automatycznie dyskwalifikować inwestycji. Konieczne jest jednak ustalenie jej treści, zakresu wykonywania oraz tego, czy pozostaje ona w kolizji z planowanym sposobem zagospodarowania nieruchomości.

Due diligence powinno zatem prowadzić nie tylko do sporządzenia listy zidentyfikowanych ryzyk, ale przede wszystkim do oceny ich znaczenia dla konkretnej transakcji.

Znaczenie umowy przedwstępnej

Wyniki due diligence powinny znaleźć odzwierciedlenie w warunkach transakcji. Szczególne znaczenie ma tutaj umowa przedwstępna.

W praktyce jej rola bywa niedoceniana. Umowa przedwstępna nie powinna ograniczać się jedynie do określenia nieruchomości, ceny, wysokości zadatku lub zaliczki oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku bardziej złożonych transakcji powinna również uwzględniać ryzyka zidentyfikowane podczas badania nieruchomości.

Przy bardziej złożonych transakcjach istotne jest również zaangażowanie prawnika, który może przeprowadzić analizę stanu prawnego nieruchomości i pomóc przełożyć jej wyniki na konkretne postanowienia umowy. Zakres takiej usługi oraz możliwość jej przeprowadzenia można sprawdzić pod linkiem: https://klaudynajarzeckoslacz.pl/.

Jeżeli określony problem może zostać usunięty przed zawarciem umowy przyrzeczonej, w umowie przedwstępnej można zobowiązać sprzedającego do podjęcia konkretnych działań. Może to być wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej, uzyskanie wymaganych dokumentów lub zgód, uregulowanie dostępu do drogi czy przedstawienie dokumentacji dotyczącej istniejącej zabudowy.

Samo wskazanie obowiązku nie jest jednak wystarczające. Umowa powinna określać termin jego wykonania oraz konsekwencje, jeżeli nie zostanie on wykonany. W zależności od sytuacji może to mieć wpływ na termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty ceny, zasady zwrotu zadatku lub zaliczki czy prawo odstąpienia od umowy.

Jeżeli danego ryzyka nie można całkowicie usunąć, jego istnienie również powinno zostać uwzględnione przy ustalaniu warunków transakcji. Może mieć znaczenie dla ceny, sposobu zapłaty albo zakresu oświadczeń i obowiązków stron.

Dlatego due diligence nie kończy się na zidentyfikowaniu ryzyk. Równie ważne jest odpowiednie uwzględnienie wyników badania w umowie przedwstępnej i warunkach dalszej transakcji.

Czas i koszty jako element oceny ryzyka

Przy ocenie ryzyka inwestycyjnego nie można ograniczać się do stwierdzenia, że określony problem jest możliwy do rozwiązania z prawnego punktu widzenia. Równie istotne jest ustalenie, jak długo jego rozwiązanie może potrwać i jakie koszty może wygenerować.

Jeżeli konieczne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnego lub sądowego może to bezpośrednio wpłynąć na harmonogram całego przedsięwzięcia. Czas trwania postępowań sądowych jest trudny do precyzyjnego oszacowania. Zależy on m.in. od charakteru sprawy, zakresu postępowania dowodowego, konieczności przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, liczby uczestników postępowania, środków zaskarżenia oraz obciążenia konkretnego sądu.

Z punktu widzenia inwestora nie jest to wyłącznie kwestia proceduralna. Czas ma wymierną wartość ekonomiczną. Przedłużające się postępowanie może oznaczać przesunięcie rozpoczęcia inwestycji, konieczność dalszego ponoszenia kosztów finansowania, brak możliwości rozpoczęcia prac lub późniejsze rozpoczęcie osiągania przychodów z nieruchomości.

Dlatego przy ocenie ryzyka należy brać pod uwagę nie tylko możliwość jego prawnego rozwiązania, lecz również czas, koszty oraz wpływ na zakładany harmonogram inwestycji.

Due diligence jako element procesu inwestycyjnego

Due diligence ma największe znaczenie na etapie, na którym inwestor zachowuje jeszcze możliwość odpowiedniego ukształtowania warunków transakcji.

W zależności od wyników badania może zaakceptować określone ryzyko, oczekiwać jego usunięcia przed sprzedażą, odpowiednio ukształtować umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną, uwzględnić dodatkowe koszty w kalkulacji inwestycji lub podjąć decyzję o rezygnacji z transakcji.

Due diligence nie eliminuje wszystkich ryzyk związanych z inwestowaniem w nieruchomości i nie daje gwarancji powodzenia inwestycji. Pozwala jednak zidentyfikować i ocenić te okoliczności, które można ustalić przed nabyciem nieruchomości, oraz świadomie uwzględnić je przy podejmowaniu decyzji.

W przypadku nieruchomości o znacznej wartości nawet pozornie drugorzędna kwestia prawna, techniczna lub planistyczna może mieć istotne konsekwencje finansowe.