Odpowiedzialność za szkodę w mieszkaniu. Kiedy płaci właściciel, a kiedy najemca?

Pęknięty wężyk pod zlewem potrafi w ciągu jednej nocy zniszczyć podłogę w dwóch mieszkaniach. Pytanie o to, kto pokryje koszty, pojawia się zwykle chwilę po zakręceniu wody, a odpowiedź rzadko jest oczywista. Odpowiedzialność za szkodę w mieszkaniu zależy od dwóch rzeczy: przyczyny zdarzenia oraz tego, kto w danym momencie korzysta z lokalu. Inaczej wygląda sytuacja właściciela, który sam mieszka w swoim lokalu, a inaczej wtedy, gdy mieszkanie jest wynajęte.

Odpowiedzialność właściciela mieszkania

Kodeks cywilny zobowiązuje wynajmującego do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. W praktyce odpowiedzialność właściciela mieszkania obejmuje większe naprawy i stan techniczny elementów, na które najemca nie ma wpływu: instalację elektryczną w ścianach, piec gazowy, okna czy sprzęty zamontowane przez właściciela. Jeśli lokator zgłaszał usterkę, a właściciel zwlekał z naprawą, trudno potem obciążyć najemcę skutkami awarii.

Właściciel nie odpowiada natomiast za części wspólne budynku. Piony wodne, kanalizacja w ścianach konstrukcyjnych czy dach należą zwykle do wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni. Przy awarii pionu roszczenie kieruje się do zarządcy nieruchomości, a nie do sąsiada z góry.

Odpowiedzialność najemcy

Odpowiedzialność najemcy dotyczy przede wszystkim szkód powstałych w wyniku jego działania lub zaniedbania: przepełnionej wanny, zmywarki włączonej przed wyjściem z domu, przypalonego blatu czy drzwi uszkodzonych przy wnoszeniu mebli. Przepisy obciążają go również drobnymi naprawami, takimi jak odświeżenie ścian, naprawa podłóg, drzwi i okien czy drobne usterki urządzeń.

Po zakończeniu umowy lokator oddaje mieszkanie w stanie niepogorszonym, ale normalne zużycie nie jest jego winą. Lekko porysowany parkiet po trzech latach najmu to efekt zwykłego korzystania z lokalu, wyrwana listwa przypodłogowa już nie.

Za szkody wyrządzone osobom trzecim co do zasady odpowiada ten, kto faktycznie zajmuje lokal i z czyjej przyczyny doszło do zdarzenia. Jeśli najemca zostawił odkręcony kran i zalał sąsiada, rachunek za remont trafi do niego, a nie do właściciela mieszkania.

Goście, domownicy i fachowcy

Szkodę mogą wyrządzić także osoby, które w mieszkaniu tylko przebywają. Za gościa, który zbił lustro w łazience, wobec właściciela zazwyczaj odpowiada najemca, a zwrotu kosztów może później dochodzić od sprawcy. Za szkody wyrządzone przez małe dzieci odpowiadają rodzice lub opiekunowie. Przy błędzie wykonawcy, na przykład źle podłączonej pralce, odpowiada hydraulik lub jego firma, często z własnej polisy OC zawodowej.

Kto płaci? Najczęstsze sytuacje w pigułce

Sytuacja	Kto zwykle odpowiada	Która polisa może pomóc
Awaria pionu wodnego w ścianie	Wspólnota lub spółdzielnia	Ubezpieczenie budynku zarządcy
Zalanie przez zgłaszaną wcześniej, niesprawną instalację w lokalu	Właściciel	Ubezpieczenie mieszkania właściciela
Najemca zostawił odkręcony kran i zalał sąsiada	Najemca	OC w życiu prywatnym najemcy
Przypalony blat, zniszczone meble właściciela	Najemca	OC najemcy
Gość stłukł lustro w łazience	Najemca wobec właściciela	OC najemcy
Hydraulik źle podłączył pralkę	Wykonawca	OC zawodowe wykonawcy
Doniczka spadła z balkonu na samochód	Osoba zajmująca lokal	OC w życiu prywatnym
Wytarta farba, lekko porysowany parkiet po latach	Nikt (normalne zużycie)	Nie dotyczy

Tabela pokazuje typowe rozstrzygnięcia. Ostateczny wynik zależy od okoliczności, zapisów umowy najmu i warunków konkretnej polisy.

Jak polisa mieszkaniowa i OC w życiu prywatnym ograniczają koszty?

Ubezpieczenie mieszkania chroni dwie kategorie mienia: mury ze stałymi elementami (podłogi, glazura, zabudowa kuchenna) oraz ruchomości domowe. Właściciel lokalu na wynajem powinien przede wszystkim zadbać o ubezpieczenie nieruchomości, bo to on poniesie koszt odtworzenia zniszczonych ścian i instalacji. Najemca może z kolei ubezpieczyć własne rzeczy, których polisa właściciela nie obejmuje.

Równie ważne jest OC w życiu prywatnym. Pokrywa szkody wyrządzone innym osobom, także te najbardziej kosztowne, jak zalanie mieszkania sąsiada razem z jego podłogami, meblami i sprzętem. Lokatorowi warto rozważyć rozszerzenie o OC najemcy, które obejmuje szkody w samym wynajmowanym lokalu. Rozwiązania łączące ubezpieczenie mieszkania z ochroną odpowiedzialności cywilnej można znaleźć na przykład w ofercie: https://tuz.pl/, gdzie zakres polisy da się dopasować do tego, czy jest się właścicielem, czy najemcą. 

Zakres ochrony, wyłączenia i zapisy OWU

Dwie polisy o podobnej nazwie mogą chronić zupełnie inaczej, dlatego przed zakupem warto przeczytać ogólne warunki ubezpieczenia (OWU). Na te punkty trzeba zwrócić szczególną uwagę:

• Formuła ochrony. Wariant wszystkich ryzyk obejmuje każde zdarzenie, którego OWU nie wyłącza. Wariant ryzyk nazwanych chroni tylko przed zdarzeniami wymienionymi w umowie.
  
• Suma ubezpieczenia. Zaniżona wartość mieszkania oznacza niższe odszkodowanie, nawet jeśli szkoda zostanie uznana w całości.
  
• Wyłączenia odpowiedzialności. Typowe to szkody umyślne lub z rażącego niedbalstwa, zawilgocenie narastające przez długi czas, kradzież bez śladów włamania oraz szkody wyrządzone osobom bliskim w ramach OC.
  
• Pustostan. Wiele polis ogranicza ochronę, gdy lokal stoi niezamieszkany dłużej niż określona liczba dni.
  
• Najem. Właściciel powinien upewnić się, że polisa obejmuje lokal oddany w najem, bo niektóre umowy wymagają zgłoszenia tego faktu.

Podsumowując, za stan techniczny lokalu odpowiada właściciel, za skutki własnych zaniedbań najemca. Ponieważ jedno zalanie może kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych, obie strony powinny mieć własną ochronę: właściciel ubezpieczenie nieruchomości, a najemca polisę mieszkaniową z OC w życiu prywatnym.