Zwrot kaucji za mieszkanie: termin, potrącenia i odsetki

Wynajmujący musi oddać kaucję w ciągu miesiąca od dnia, w którym opróżnisz mieszkanie (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Może z niej potrącić tylko należności z najmu, czyli np. zaległy czynsz, nierozliczone opłaty albo koszt naprawy szkód ponad zwykłe zużycie. Przy zwykłym najmie kaucja wraca zwaloryzowana: liczysz ją według obecnego czynszu, ale nie dostaniesz mniej, niż wpłaciłeś (art. 6 ust. 3). Po miesiącu możesz żądać odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 Kodeksu cywilnego).

Stan prawny na 3.11.2026 · Redakcja LegalHelp

Termin zwrotu kaucji i jej wysokość

Rodzaj najmu	Najwyższa kaucja	Zwrot
Zwykły najem mieszkania	12 miesięcznych czynszy (art. 6 ust. 1)	Do miesiąca od opróżnienia mieszkania, po waloryzacji (art. 6 ust. 3 i 4)
Najem okazjonalny	6 miesięcznych czynszy (art. 19a ust. 4)	Do miesiąca od opróżnienia mieszkania (art. 19a ust. 5)
Najem instytucjonalny (od firmy)	6 miesięcznych czynszy (art. 19f ust. 5)	Do miesiąca od opróżnienia mieszkania (art. 19f ust. 6)

Miesiąc liczysz od dnia, w którym wyprowadziłeś się i oddałeś klucze, a nie od dnia, w którym skończyła się umowa. Rodzaj najmu sprawdzisz w umowie. Do umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego (art. 19a ust. 2 pkt 1 i art. 19f ust. 3), więc jeśli nie składałeś takiego oświadczenia u notariusza, najpewniej masz zwykły najem.

Jak liczyć zwaloryzowaną kaucję

Przy zwykłym najmie kaucja wraca jako ta sama krotność czynszu, który obowiązuje w dniu zwrotu (art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przykład: przy czynszu 2000 zł wpłaciłeś kaucję równą jednemu czynszowi, czyli 2000 zł. W dniu wyprowadzki czynsz wynosi 2200 zł, więc zwrot to 2200 zł. Gdy czynsz spadł, dostajesz co najmniej 2000 zł, czyli tyle, ile wpłaciłeś.

Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym przepisy nie przewidują waloryzacji. Wraca kwota wpłacona, po potrąceniu należności.

Co wynajmujący może potrącić z kaucji

• Zaległy czynsz i opłaty, które nie zostały rozliczone do dnia wyprowadzki.
• Koszt naprawy szkód, które powstały z Twojej winy, np. zalana podłoga albo zniszczone meble.
• Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym także koszty egzekucji opróżnienia mieszkania, jeśli do niej doszło.

Z kaucji nie potrąca się zwykłego zużycia, np. przetartej farby na ścianach po kilku latach czy śladów po meblach. Za zużycie wynikające z prawidłowego używania najemca nie odpowiada (art. 675 § 1 KC). Wynajmujący, który chce potrącić koszt naprawy, powinien wskazać, jaka szkoda powstała i ile kosztuje jej usunięcie.

Wynajmujący nie oddaje kaucji: co zrobić

1. Zbierz dowody: umowę, potwierdzenie wpłaty kaucji, protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia z dnia wprowadzenia i wyprowadzki oraz wiadomości z wynajmującym.
2. Po miesiącu od wyprowadzki wyślij wezwanie do zwrotu kaucji z terminem, np. 7 dni. Wzór jest niżej.
3. Jeśli wynajmujący potrącił część kaucji, poproś na piśmie o wyliczenie: za co potrącił i jaką kwotę.
4. Gdy nie zapłaci, złóż pozew o zapłatę do sądu rejonowego. Do 20 000 zł sprawa idzie w postępowaniu uproszczonym (art. 505¹ Kodeksu postępowania cywilnego).

Opłata od pozwu przy kaucji do 1500 zł wynosi 100 zł, do 4000 zł 200 zł, a do 7500 zł 400 zł (art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Pełną tabelę opłat znajdziesz we wpisie o zadatku i zaliczce.

Na zwrot kaucji masz czas. Tego roszczenia nie wymienia art. 677 KC, więc stosuje się ogólny termin przedawnienia z art. 118 KC. Wynajmujący ma za to tylko rok od zwrotu mieszkania na roszczenia o naprawienie szkody w lokalu (art. 677 KC).

Wzór wezwania do zwrotu kaucji

[Miejscowość, data]

[Imię i nazwisko najemcy, adres]

[Imię i nazwisko wynajmującego, adres]

Wezwanie do zwrotu kaucji

Na podstawie umowy najmu lokalu przy ul. [adres] z dnia [data] wpłaciłem kaucję w kwocie [kwota] zł. Lokal opróżniłem i wydałem [data], co potwierdza [protokół / wiadomość z dnia … / przekazanie kluczy]. Termin zwrotu kaucji z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów minął [data].

Wzywam do zapłaty kwoty [kwota] zł w terminie 7 dni od otrzymania wezwania na rachunek nr [numer]. Jeśli potrącił Pan/Pani część kaucji, proszę o pisemne wskazanie tytułu i wysokości potrąconych należności. Po bezskutecznym upływie terminu skieruję sprawę do sądu i będę dochodzić także odsetek ustawowych za opóźnienie.

[Podpis]

Wezwanie wyślij listem poleconym albo e-mailem, jeśli w ten sposób się kontaktowaliście, i zachowaj potwierdzenie.

Wynajmujący nie podpisuje protokołu zdawczo-odbiorczego

Przepisy nie wymagają protokołu, ale bez niego trudniej udowodnić stan mieszkania. Prawo zakłada, że mieszkanie zostało Ci wydane w dobrym stanie (art. 675 § 3 KC). Dlatego zdjęcia z dnia wprowadzenia są tak ważne: pokazują, że uszkodzenia były wcześniej.

Gdy wynajmujący odmawia podpisu, spisz protokół sam, zrób zdjęcia i nagranie każdego pomieszczenia z datą, poproś świadka o obecność przy oddaniu kluczy, a protokół wyślij wynajmującemu e-mailem. Potwierdzeniem wydania lokalu jest też wiadomość, w której wynajmujący potwierdza odbiór kluczy.

Wypowiedzenie umowy najmu SMS-em a zwrot kaucji

Spór o kaucję często zaczyna się od sporu o wypowiedzenie. Wynajmujący twierdzi, że wypowiedzenie było nieskuteczne, więc należy mu się czynsz za kolejne miesiące, i potrąca go z kaucji. Wtedy liczy się to, czy wypowiedzenie było ważne.

• Umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 KC).
• Gdy umowa była pisemna, do wypowiedzenia wystarcza forma dokumentowa, chyba że umowa zastrzega inną (art. 77 § 2 KC). Formę dokumentową spełnia także SMS lub e-mail, z którego wynika, kto go wysłał (art. 77² KC).
• Jeśli umowa wymaga np. pisma albo e-maila, ale nie mówi, co się stanie przy innej formie, w razie wątpliwości taka forma służy tylko celom dowodowym (art. 76 KC).

Znaczenie ma też zachowanie wynajmującego: to, że przyjął wypowiedzenie bez zastrzeżeń albo odebrał klucze, jest dowodem w sprawie. O terminach wypowiedzenia przeczytasz w poradniku jak obliczyć termin wypowiedzenia umowy najmu, a gotowe pismo znajdziesz we wzorze wypowiedzenia umowy najmu mieszkania.

Kiedy porozmawiać z prawnikiem

• Wynajmujący potrąca z kaucji czynsz za okres po Twojej wyprowadzce, bo uważa wypowiedzenie za nieskuteczne.
• Potrącenie za szkody jest wyższe niż koszt naprawy albo dotyczy zwykłego zużycia.
• Masz najem okazjonalny, a wynajmujący grozi egzekucją z aktu notarialnego.
• Jesteś wynajmującym, najemca zostawił szkody większe niż kaucja, a od zwrotu mieszkania mija prawie rok.

Opisz sprawę bezpłatnie w formularzu. Prawnik oddzwoni i oceni Twoją sytuację. Bezpłatnej porady udzielają też punkty nieodpłatnej pomocy prawnej w każdym powiecie.

Pytania

Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję, gdy wyprowadzę się przed końcem umowy?

Może potrącić z niej tylko to, co mu się należy z najmu. Jeśli wypowiedzenie było skuteczne, czynsz za okres po zakończeniu umowy mu się nie należy. Jeśli nie było, spór dotyczy czynszu za okres wypowiedzenia.

Czy od niezwróconej kaucji należą się odsetki?

Tak. Po upływie miesiąca od opróżnienia mieszkania wynajmujący jest w opóźnieniu i możesz żądać odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 § 1 KC).

Podstawa prawna

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725 z późn. zm.): art. 6, 19a, 19f
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 76, 77, 77², 118, 481, 673, 675, 677
• Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468): art. 505¹
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 13

Odpowiedź w Twojej sprawie może zmienić rodzaj najmu, treść umowy i to, czy masz dowody stanu mieszkania. Widzisz błąd? Zgłoś go.

Więcej: Prawo nieruchomości · Pomoc w sprawach mieszkaniowych