Prawo mieszkaniowe - porady prawne

Właściciel może wypowiedzieć najem lokatorowi tylko z przyczyny wymienionej w ustawie, na piśmie i z podaniem tej przyczyny, inaczej wypowiedzenie jest nieważne (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy zaległościach w czynszu musi to być zwłoka za co najmniej 3 pełne okresy płatności, uprzedzenie na piśmie i dodatkowy miesiąc na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2). Kaucję wynajmujący zwraca w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania, po potrąceniu tego, co najemca jest mu winien (art. 6 ust. 4). Eksmisji, przy której nie wskazano lokalu do przeprowadzki, nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca (art. 16).

Stan prawny na 3.11.2026 · Redakcja LegalHelp

Co się stało i co robisz

Sytuacja	Co robisz	Termin	Podstawa
Dostałeś wypowiedzenie najmu od właściciela	Sprawdzasz, czy jest na piśmie i czy podaje przyczynę z ustawy. Bez tego jest nieważne	przy zaległościach i naruszeniach najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca	art. 11 ust. 1-2 ustawy o ochronie praw lokatorów
Chcesz się wyprowadzić z mieszkania wynajmowanego na czas nieoznaczony	Wypowiadasz najem, najlepiej na piśmie z potwierdzeniem odbioru	3 miesiące naprzód na koniec miesiąca, jeśli umowa nie przewiduje innego terminu	art. 673 § 1 i art. 688 KC
Wynajmujący nie oddaje kaucji	Wezwanie do zapłaty z terminem, potem pozew	kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania	art. 6 ust. 4 i art. 19a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów
Najemca nie płaci i się nie wyprowadza (zwykły najem)	Wypowiedzenie z art. 11, a gdy nie opuści mieszkania, pozew o opróżnienie lokalu (opłata 200 zł)	miesiąc naprzód na koniec miesiąca, po dodatkowym miesiącu na zapłatę	art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych
Najemca nie wyprowadza się po końcu najmu okazjonalnego	Żądanie opróżnienia lokalu z podpisem poświadczonym urzędowo, potem wniosek do sądu o klauzulę wykonalności do aktu notarialnego najemcy	w żądaniu co najmniej 7 dni od doręczenia	art. 19d ust. 2-4 ustawy o ochronie praw lokatorów
Dostałeś wyrok nakazujący opróżnienie mieszkania	Sprawdzasz, czy sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego. Jeśli tak, eksmisja czeka, aż gmina złoży ofertę	okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, gdy nie wskazano lokalu	art. 14 ust. 1 i 6, art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wspólnota podjęła uchwałę, z którą się nie zgadzasz	Pozew o uchylenie uchwały przeciwko wspólnocie (opłata 200 zł)	6 tygodni od zebrania albo od powiadomienia o uchwale podjętej przez zbieranie głosów	art. 25 ust. 1-1a ustawy o własności lokali, art. 27 pkt 9 ustawy o kosztach sądowych
Ktoś się wyprowadził, ale nie wymeldował	Wniosek do urzędu gminy o wymeldowanie, urząd wydaje decyzję	gdy ta osoba faktycznie opuściła mieszkanie	art. 35 ustawy o ewidencji ludności

Najem okazjonalny działa inaczej niż zwykły. Okres ochronny zimą i prawo do lokalu socjalnego go nie dotyczą, ale tylko wtedy, gdy właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu (art. 19b ust. 1 i art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemca może poprosić o potwierdzenie tego zgłoszenia (art. 19b ust. 2).

Właściciel nie może sam wyrzucić lokatora: wymienić zamków, wynieść rzeczy ani odciąć prądu. Uporczywe utrudnianie korzystania z mieszkania, żeby zmusić kogoś do wyprowadzki, jest przestępstwem zagrożonym karą do 3 lat więzienia, ściganym na wniosek pokrzywdzonego (art. 191 § 1a i § 3 Kodeksu karnego).

Znajdź swoją sprawę

Najem, wypowiedzenie i kaucja

• Zwrot kaucji za mieszkanie
• Jak liczyć termin wypowiedzenia najmu
• Czy najem na czas określony przedłuża się sam
• Najemca wyprowadził się bez zapłaty czynszu
• Grzyb w mieszkaniu a wypowiedzenie najmu
• Wypowiedzenie najmu pokoju przez konflikt ze współlokatorami
• Właściciel wyrzucił moje rzeczy

Najem okazjonalny

• Oświadczenie do najmu okazjonalnego a dorosłe dziecko
• Poddanie się egzekucji w najmie okazjonalnym
• Najemca wypowiada najem okazjonalny
• Najemca okazjonalny nie płaci

Meldunek i wymeldowanie

• Zameldowanie bez zgody współwłaściciela
• Zameldowanie lokatora bez umowy najmu
• Wymeldowanie lokatora bez jego zgody
• Wymeldowanie się z domu rodzinnego
• Akt notarialny a zameldowanie

Eksmisja, lokal socjalny i komunalny

• Wniosek o cofnięcie eksmisji
• Jakie warunki musi spełniać lokal socjalny
• Mieszkanie komunalne po śmierci najemcy
• Kiedy można wykupić mieszkanie komunalne
• Wniosek o przyznanie pustostanu
• Jak legalnie odzyskać własne mieszkanie

Wspólnota, czynsz i remonty

• Odrębna własność lokalu a czynsz
• Czy czynsz zależy od liczby mieszkańców
• Stawka na fundusz remontowy
• Łazienka zniszczona przy wymianie pionów
• Jak zaskarżyć decyzję wspólnoty
• Wymiana instalacji gazowej w mieszkaniu

Sąsiedzi

• Czy kamera sąsiada nagrywa dźwięk
• Dym z komina sąsiada
• Głośni sąsiedzi w bloku
• Hałas z budowy
• Sąsiad odłączył prąd podczas remontu

Uciążliwości od sąsiada (dym, hałas, zapachy) ocenia się według tego, czy przekraczają przeciętną miarę dla danego miejsca. Ponad tę miarę właściciel nieruchomości musi ich zaprzestać (art. 144 KC).

Najważniejsze zasady w liczbach

Zasada	Ile	Podstawa
Kaucja przy zwykłym najmie	najwyżej 12-krotność miesięcznego czynszu	art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
Kaucja przy najmie okazjonalnym	najwyżej 6-krotność miesięcznego czynszu	art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów
Zwrot kaucji	w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania	art. 6 ust. 4 i art. 19a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów
Zaległość, przy której właściciel może wypowiedzieć najem	co najmniej 3 pełne okresy płatności, uprzedzenie na piśmie i dodatkowy miesiąc	art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony przy czynszu płatnym co miesiąc	3 miesiące naprzód na koniec miesiąca	art. 688 KC
Okres ochronny przed eksmisją bez wskazanego lokalu	od 1 listopada do 31 marca	art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego	14 dni od początku najmu	art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
Zaskarżenie uchwały wspólnoty	6 tygodni	art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali
Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu i o uchylenie uchwały wspólnoty	200 zł	art. 27 pkt 9 i 11 ustawy o kosztach sądowych
Zameldowanie	do 30 dni od przybycia	art. 27 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności

Po śmierci najemcy w najem wstępują małżonek, dzieci i inne osoby, które stale mieszkały z nim do chwili śmierci (art. 691 § 1-2 KC). Osoba, która mieszka bez tytułu prawnego, płaci właścicielowi co miesiąc odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki mógłby on dostać z najmu (art. 18 ust. 1-2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Kiedy porozmawiać z prawnikiem

• Dostałeś wypowiedzenie albo pozew o eksmisję i nie wiesz, czy są skuteczne.
• Najemca nie płaci, a umowa nie jest najmem okazjonalnym zgłoszonym do urzędu skarbowego.
• Właściciel wymienił zamki, wyniósł Twoje rzeczy albo odciął prąd lub wodę.
• Wspólnota przyjęła uchwałę, która Cię obciąża, a od zebrania mija 6 tygodni.

Opisz sprawę bezpłatnie w formularzu na dole strony. Prawnik oddzwoni i oceni Twoją sytuację.

Podstawa prawna

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725): art. 6, 11, 14, 16, 18, 19a, 19b, 19d, 19e
• Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795): art. 144, 673, 688, 691
• Ustawa o własności lokali (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232): art. 25
• Ustawa o ewidencji ludności (t.j. Dz.U. 2026 poz. 384): art. 27, 35
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228): art. 27
• Kodeks karny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1342): art. 191